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舆情监测:人民币大幅贬值,国内房价是否会下跌?

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来源:
发布时间:
2020/05/29

  

人民币大幅贬值,国内房价是否会下跌?

 

  进入5月份后,人民币汇率一直处于贬值状态。就在5月27日白天,离岸人民币在交易时间跌破7.15、7.16、7.17关口后,晚间跌幅进一步扩大,加速走低并跌破7.18和7.19关口,盘中一度跌破7.19至7.1963,日内最高跌幅为500个基点,稍后跌幅收窄至不到400点。与此同时,在岸人民币则贬值300多个基点至7.1697上下。无论是在岸还是离岸,当前人民币汇率创下近9个月来的低点。

  舆情监测:实际上,整个5月份人民币汇率走势都以贬值为主。离岸人民币对美元汇率已经从5月3日的7.0873贬值至27日最高7.1964,贬值幅度达1.5%。而在岸人民币从4月末开盘价的7.0659至今,贬值超过1%。导致人民币汇率出现大幅贬值,主要原因有以下三个:首先,国国务卿蓬佩奥又发表了对中国香港的不当言论,粗暴干涉中国内政事务。另外,孟晚舟案迎来关键裁决,并没有被加拿大方面释放。这与预期中的加拿大法院无罪放人差距很大,这个判断影响中加关系的走向。

  再者,国内货币宽松的基调不会改变。而货币宽松会对人民币汇率产生一定下行压力。近两天央行虽然重启逆回购。但是,决策层已经明确要降准降息,并推动利率持续下行。与此同时,美国由于复产复工,并且重启经济,导致市场担心疫情反弹,于是现在避险资金都持有美元。目前美元指数维持在相对高位水平。因为,短期内要换美元的需求增大,出现了全球“美元荒”现象。

  

人民币大幅贬值,国内房价是否会下跌?

 

  最后,美联储QE放缓,以及二季度国债发行也不如预期,这使得长期美国国债利率有上行压力。这使得美国现在的利率,还是高于欧洲、日本等其他发达国家,美联储仍有一定的利率优势。于是,短期内美元指数受到很大的支撑。再加上,市场预期欧洲、日本的经济增长不不及美国,而美元指数走强,非美货币就会出现下跌情况。

  总之,这次人民币汇率大幅贬值,既有突如其来的利空打压,又有避险资金大量增持美元,造成了全球的“美元荒”。那么,人民币汇率的大幅贬值,会对国内房价产生多大的影响呢?第一,人民币汇率上升,与房价上涨趋势基本是相同的。这主要是国内经济较快发展,带动汇率和房价都同步上升。如今国内疫情刚过,有钱人要抛掉一些房产,回笼资金。而普通居民还要另找工作。这大大降低了国内的抄房需求。未来,国内经济有一个缓慢复苏过程,在这段时间内,非理性购房和投机炒房要比原来少得多。

  第二,人民币快速贬值,虽然有利于提高我国的出口商品的竞争力,但是,国内多数房企都在海外发过债。人民币贬值,意味着房企要偿还更多的资金,甚至会促使这些房企提前清偿海外债务,而在国内融资趋紧的情况下,开发商主动再降房价的可能性在增加。现在,开发商最怕的是债务集中到期,楼盘销售遇阻,房企资金链断裂,最终被其他大型房企收购的结局。

  

人民币大幅贬值,国内房价是否会下跌?

 

  第三,人民币贬值如果形成一定趋势。如果再加上国内房地产呈现较大泡沫,那就会有大量境内外游资,抛售人民币计价资产,如果再没有投机性购房需求入市,就会给国内房价下行带来明显的压力。目前,国内房地产总市值达到65万亿美元(相当于450万亿人民币),这等于美国+欧洲+日本等发达国家房地产的总市值。所以,人民币汇率大幅贬值,而以人民币计价的房地产,将挤出泡沫,回归居住属性,这也很正常。

  进入5月份,人民币汇率跌跌不休,尤其是近期,人民币汇率更是出现大幅下跌。我们认为,如果短期人民汇率出现下跌,问题并不会太大。而如果人民币汇率形成趋势,肯定会对国内房价形成下行压力。届时,开发商为了偿还海外债务,要降房价打折促销。而国内经济不景气,会使投机购房需求减少。更关键的是,人民币汇率下行呈趋势,大量国内外资金会抛出人民币计价的房产,转成美元计价资产。国内房价出现大调整肯定在所难免。

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