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危机公关:潘石屹谈长租暴雷、三道红线和2021小目标

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2021/01/13

危机公关:1月8日,SOHO中国举行2020第四赛季线上租赁表彰会,董事长潘石屹出席并与媒体进行了交流。

提问:过去一年长租公寓频频暴雷。您认为未来这个赛道到底会是一个什么样子?我们应该怎么去重新审视这个行业的价值?

潘石屹:差不多五年前,我们也研究过,能不能用长租公寓这样一种商业模式来经营,研究了一两个月后就放弃了。

办公楼回报率比公寓回报率要高的多,公寓回报率在中国大概1%,办公楼超过3%。

我们的金融环境是什么?你如果把银行的钱拿过来,再租了房子,建了房子再往外租,想靠租金覆盖你的成本,说明你没把账算明白。

提问:从去年开始,国内对于房地产市场的金融环境已经加强了监管,包括出台了三道红线,以及对银行、个贷的一些限制,您对政策的出台有什么看法?政策对SOHO中国有没有影响?

潘石屹:我也研究了三道红线政策,然后把SOHO中国财务指标都放在三道红线里对照了一遍,结果非常安全,不仅一条没撞,而且离红线远得不得了。这很重要,要把我们自己的账算明白。

现在政府出台的政策都很具体,就是指标化的管理,精细化的管理。我还是挺感慨的,因为做了这么多年的房地产,原来出台的政策比较大而化之,现在跟你的财务报表结合,你就有一把标尺,所以我觉得现在对房地产的管理,是一个更精细化的管理。

当然会不会出现一些偏差再修改,可能会。但最起码管理思路发生变化了,也更好执行了,每一个公司都可以拿着自己的财务报表对一对有没有危险。从目前来看,就是要把房地产负债率降下去,不要承担过多的风险。

提问:我关注到过去一年,您对语言编程产生了浓厚的兴趣,并在微博进行了分享。什么契机让您开始有了这样一个新爱好?新爱好带给您的收获和现实意义是什么?

潘石屹:我为什么学语言编程?两个原因:

第一,疫情期间大家不能互相见面了,我觉得平时都是忙的不得了,难得有比较闲的时间,总得学个什么东西。

第二,我们进入互联网时代了,进入人工智能时代了,我问了几个朋友,我说要了解这个时代不能只会几个名词概念吧,如果通过一个技术去了解的话,什么语言最好,李开复给我讲了半天,说python语言是最好的,是一个人工智能的语言,所以我就学了,学得很刻苦。

在全国计算机考试的时候,我考了99分,差一分满分,我还是比较满意的。但是,我现在还没有太多的应用,python语言应用其实非常广泛,等我以后有空了再应用一下。

我的体会是,计算机的语言很有逻辑性,学完这个语言以后,我们做任何事情的时候,逻辑性就提高了。总之对我的逻辑思维能力是一个很大的提高。

提问:新的一年,您的小目标是什么?

潘石屹:我觉得疫情还未结束,对公司和整个经济发展还有好多不确定的因素,我的首个目标就是让公司很稳定地往前发展。

这个稳定发展,就是说万一疫情爆发,或者出现别的事情,让公司能够平稳发展,这个算是我的其中一个目标吧。

跟早年创业时期的就不是特别一样了,创业时期要确定一个利润额,确定一个利润率,现在我觉得公司能持有这样一些项目,能够很平稳向前发展,就很好。

第二个愿望,就是为带动这个社会进步的最优秀的公司来提供好服务。这些高科技公司创造了大量社会财富,每一个时代的高科技公司,他们的进步使我们社会效率大大提高了,创造社会财富的速度也大大提升了,所以我觉得SOHO有这么多的办公楼项目,同样要提供好服务,看准谁是创造社会财富的原动力。

另外,要防止一些“骗子”公司进来,其实在过去几年,我们受到这方面的影响还算是比较大的,外滩SOHO和银河SOHO两个项目,受非法集资的公司影响很大,对我们稳定性的发展影响比较大,对财务的影响也比较大,对全社会也有危害。

以下为潘石屹演讲节选

大家新年好,今天是2021年1月8号。2020年终于过去了。

2020年基本上是处在一个冻结的状态,全世界停摆了,疫情的爆发和蔓延,让全世界经济和生活都受到了很大影响,交通阻断,人们隔离,把每一个人都限制在一个很有限的空间。相对来说,中国控制疫情是控制得最好的,到现在我们看到已经有一套很有效的办法了。

SOHO中国的情况,跟中国、跟全世界许多公司的情况是一样的。在去年4月底的时候,我们的业绩滑到了历史最低谷,许多客户他们的公司和商铺经营举步维艰,我们退租的面积,欠费的金额是从公司成立以来最多的。

我记得在5月份的时候,公司同事给我提出了两套压缩成本的方案:一套是降薪方案,一套是减员方案。

经过反复磋商,我们决定还是按照前一年的计划进行,要沉住气,不能乱了阵脚,我们应该努力的方向是解决这些困难的策略,就是去开源,加强出租,把精力放在市场上、客户上,吸引那些抗风险能力比较强的优质客户来填补退出来的面积。

基本从去年5月份开始,公司出租业务触底反弹,在疫情严重的2020年,公司总出租面积是24.5万平方米,取得这样的成绩,尤其是在疫情期间,是特别不容易的。

为什么会取得这样的成绩?我想第一点是跟中国经济快速恢复分不开,没有这个大势不可能有这样的成绩。第二,与合作伙伴、租户和中介代理的努力和配合分不开。去年,我们发给这些合作伙伴的佣金5695万元,我们给他们发了佣金,他们给我们带来了好几倍的租金收入。第三点,就是我们公司同事的努力。

为了与我们的租户共渡难关,在我们自身经营困难的情况下,我们对疫情严重的地区、行业给予了补贴,减免了部分的租金,提供疫情补贴,延长缴纳租金的期限,累计补贴的金额也是一个很大数字,超过亿了。

其实这是一个很艰难的决定,因为作为持有办公楼去出租,本身这个利润就是非常低的,成本非常高,最大的一块成本就是银行贷款的利息,还有税收、工资,可是在疫情期间,我们可以减免租金,但是我们绝对不可能欠银行的利息,也不可能欠税金,所以我们能够做出这样的决定,也是个很困难的决定。

去年新签约了一些客户,客户由原来比较单一的以互联网为主的结构变得更加多元了。这也是我们希望的,因为只有多元化,才可以抵御风险。

而且这些有能力的大面积的租户,他们都是拥有核心竞争力,拥有领先技术,他们是我们这个社会中宝贵的财富,我们看到一个社会真正的进步就是技术的进步,从石器到青铜器、铁器再到工业革命、信息革命,再到今天的5G,都是技术的进步带动了全世界的进步,全社会的进步。

回头看去年,换一个角度来看我们过得更值得了,我们在2020年,经历了许多事情,见证了历史,人类社会几十年、上百年都不曾经经历过的事情让我们经历了。这些事情让我们学习了不少东西,也感悟到了不少东西。

我个人感悟到的第一点,就是我们每个人在大自然面前都是很渺小的,生命是很脆弱的,小小的病毒,竟然给全人类带来了这么大的伤害,这么大的破坏,带来了这么多的恐惧。

自然界里还有很多未知的领域,有好多事情是我们不能左右的。在自然面前,我们还只是一个小孩,甚至我们对自身的理解都是不够的。

领悟到自己的渺小,我们才能够做到谦卑,学会敬畏,对市场敬畏,对社会敬畏,对朋友敬畏,对合作伙伴,对家人同事也是如此,万不可骄傲,不可高人一等,不可盛气凌人,其实只有感悟到这一点,我们才可能去服务,而且这种服务是一种谦卑的服务,个人才能够成为对社会有用的人,公司才能够成为一家对社会有贡献的公司和组织。

新的一年,我想我们的每位同事都要怀着这样的心态去工作、去生活、去交朋友。

对我个人而言,十年前有人要骂我的时候,我很生气一定要回骂回去;五年前有人再骂我的时候,我也生气,但是能够忍住不回骂了;经过2020年疫情我意识到了自己的渺小,学会了谦卑,当有人骂我的时候,在我看到有人在网上骂我的时候,我不会生气了,更不会对骂了。

我常对自己说,我就是一个盖房子的,租房子的普通人,比起对社会作出重大贡献的人我什么都不是,可是这些人,许多人也在骂着他们。其实,这不是怀疑自己,是不要去介入这些是是非非,做好自己分内的事情,这是我的第一点体会。

第二点感悟,就是我们面对的世界越来越变成一个一体化的世界。今天我们的社会中,每一个国家、行业、公司和我们个人紧紧联系在一起,谁也分不开谁,在我们的生活中,包括我们的语言中都有好多错误的说法,例如“离了谁地球还不转了”等。

具体到我们一个地区,一个行业,一个公司而言,具体到我们具体的业务而言,衡量的标准就是能不能经得起时间和市场检验。

我对未来的经济充满着信心和希望,理由是科学技术的进步,让我们的社会高度融合,越来越国际化、一体化了,一体化的分工将会给我们带来巨大红利。250年前,经济学大师就已经论述过了,中国改革开放和加入WTO就是最好例证,所以我对2021年充满着希望。

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